การถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดิน
การถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดิน
มนุษย์สามารถดำรงชีวิตอยู่ได้ด้วยปัจจัย 4 ประการ ได้แก่ อาหาร ที่อยู่อาศัย เครื่องนุ่งห่ม และยารักษาโรค ดังนั้น ที่ดินจึงถือเป็นปัจจัยสำคัญประการหนึ่งในการดำเนินชีวิตและการประกอบกิจการด้านต่าง ๆ มาทุกยุคทุกสมัย และยังเป็นสินทรัพย์ที่มีลักษณะพิเศษจากสินทรัพย์ประเภทอื่น เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่มีอยู่อย่างจำกัด เคลื่อนย้ายไม่ได้แต่สามารถนำมาใช้ประโยชน์ได้อย่างมากมาย ซึ่งในรัชสมัยพระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้าเจ้าอยู่หัว รัชกาลที่ 5 นั้น ได้เริ่มมีการพระราชทานที่ดิน โดยการออกสำรวจที่ดินในประเทศ เพื่อออกเอกสารโฉนดที่ดินให้แก่ประชาชนเป็นครั้งแรก และได้มีการประกาศใช้กฎหมายเกี่ยวกับการออกโฉนดที่ดินอีกหลายฉบับ จนกระทั่งในปี พ.ศ. 2497 ประเทศไทยจึงมีการประกาศใช้ “ประมวลกฎหมายที่ดิน”[1]
เพื่อกำหนดหลักเกณฑ์ ขั้นตอน และวิธีการเกี่ยวกับการออกโฉนดที่ดินและหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินต่าง ๆ สืบมาจนถึงปัจจุบัน ครั้นเมื่อสภาพเศรษฐกิจและสังคมของประเทศไทยได้เจริญเติบโตขึ้น โดยเฉพาะการพัฒนาการของสังคมระบอบประชาธิปไตยแบบเสรีนิยม และทุนนิยมแพร่หลายเข้ามา ประกอบกับประชากรมีจำนวนเพิ่มมากขึ้น ทำให้ความต้องการในการถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีเพิ่มมากขึ้นตามลำดับ[2]
.png)
สำหรับการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดิน[3] มี 4 ประการ ได้แก่
1) การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ก่อนประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ เช่น ได้มาโดยได้โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง หรือตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ได้มาซึ่งที่บ้านที่สวน ตามกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จ บทที่ 42 ที่ดินประเภทนี้เป็นที่มีกรรมสิทธิ์แต่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์
และไม่ถือว่าเป็นที่ดินมือเปล่า
2) การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน โดยเป็นบุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่สามารถออกโฉนดที่ดินให้ได้ เมื่อได้มีการสำรวจรังวัดทำแผนที่ตามที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยประกาศในราชกิจจานุเบกษากำหนดจังหวัดที่จะทำการสำรวจรังวัดแผนที่ และเป็นผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ โฉนดตราจอง ตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” หรือเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพและให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วยหรือเป็นผู้ซึ่งได้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดินตามมาตรา 27 ตรี หรือผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดินภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ ทั้งนี้ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 และมาตรา 58 ทวิ หรือเป็นกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตาม มาตรา 59 ไม่ว่าจะมีประกาศของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยกำหนดให้เป็นจังหวัดที่จะทำการสำรวจรังวัดแผนที่หรือไม่ก็ตาม
3) การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยนิติกรรม เช่น โดยการซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ จำนอง ขายฝาก ซึ่งต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้นเป็นโมฆะ
4) การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยผลของกฎหมาย เช่น
4.1) ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินจากที่งอกริมตลิ่ง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1308 ซึ่งบัญญัติว่า “ที่ดินแปลงใดเกิดที่งอกริมตลิ่ง ที่งอกย่อมเป็นทรัพย์สินของเจ้าของที่ดินแปลงนั้น” โดยหลักของที่งอกริมตลิ่งจะต้องเกิดขึ้นโดยธรรมชาติและติดต่อเป็นผืนเดียวกัน แต่เจ้าของที่ดินจะมีกรรมสิทธิ์ในที่งอกได้ต้องเป็นที่ดินที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนดที่ดิน ถ้าเจ้าของที่ดินแปลงใดเป็นที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง (ส.ค.1 และ น.ส.3) เกิดที่งอกออกมา เจ้าของที่แปลงนั้นก็มีแต่เพียงสิทธิครอบครองที่งอกเท่านั้น ดังนั้น หากเป็นที่งอกออกมาจากที่ดินมีโฉนด ซึ่งถือว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีกรรมสิทธิ์ในที่งอกแล้ว หากผู้อื่นจะแย่งกรรมสิทธิ์ที่ดินต้องครอบครองปรปักษ์เป็นเวลา 10 ปี จึงจะได้กรรมสิทธิ์ แต่หากเป็นที่งอกออกมาจากที่ดินมือเปล่า เจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครอง หากผู้อื่นแย่งการครอบครองและผู้ครอบครองไม่ฟ้องเรียกคืนภายใน 1 ปี ย่อมสิ้นสิทธิในที่งอกนั้น
4.2) ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ซึ่งบัญญัติว่า “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ... ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์” อย่างไรก็ตามที่ดินที่จะถูกครอบครองปรปักษ์ได้ จะต้องเป็นที่ดินประเภทที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง ตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ที่บ้านที่สวน ตามกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จ บทที่ 42 ส่วนที่ดินมือเปล่า (ส.ค.1 และ น.ส.3) ที่มีเพียงสิทธิครอบครองจะถูกครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ แต่เป็นเรื่องแย่งการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1367 ซึ่งบัญญัติว่า “บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง” ประกอบมาตรา 1375 ซึ่งบัญญัติว่า “ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิได้คืนซึ่งการครอบครอง... การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น ท่านว่าต้องฟ้องภายใน 1 ปี นับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง” หากผู้ครอบครองไม่ดำเนินการฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น บุคคลที่แย่งการครอบครองโดยเจตนายึดถือที่ดินเพื่อตนเป็นเวลา 1 ปี ย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองที่ดินนั้นโดยชอบด้วยกฎหมาย
4.3) การได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยทางมรดก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1600 ซึ่งบัญญัติว่า “...กองมรดกของผู้ตายได้แก่ทรัพย์สินทุกชนิดของผู้ตาย...” ซึ่งที่ดินมรดกนั้น ต้องเป็นที่ดินที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนดที่ดิน ถ้าที่ดินมรดกเป็นที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง (ส.ค.1 และ น.ส.3) ก็มีเพียงการได้สิทธิครอบครองต่อไปเท่านั้น ทั้งนี้ การได้ที่ดินมาโดยทางมรดกนี้จะต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเสียก่อน จึงจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้
การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่เพียงผู้เดียว เมื่อจะนำที่ดินไปใช้ประโยชน์หรือจำหน่ายก็สามารถทำได้โดยสะดวก ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์[4] มาตรา 1336 บัญญัติว่า “ภายในบังคับแห่งกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินองตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย”[5] แต่โดยความเป็นจริงแล้ว เมื่อที่ดินมีราคาสูงเกินกว่าที่บุคคลเพียงคนเดียวจะได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ทำให้ต้องนำบุคคลที่ 2 หรือบุคคลที่ 3 หรือมากกว่านั้น เข้ามาร่วมกันซื้อ ซึ่งบุคคลหลายคนต่างเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น หรือในทางกฎหมายเรียกว่า “ที่ดินกรรมสิทธิ์รวม” ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1356 บัญญัติว่า “ถ้าทรัพย์สินเป็นของบุคคลหลายคนรวมกัน ท่านให้ใช้บทบัญญัติในหมวดนี้ (หมวด 3 กรรมสิทธิ์รวม) บังคับ เว้นแต่จะมีกฎหมายบัญญัติไว้เป็นอย่างอื่น” กล่าวโดยสรุปได้ว่า กรรมสิทธิ์รวม[6] หมายถึง การที่บุคคลตั้งแต่สองคนขึ้นไปเป็นเจ้าของทรัพย์สินเดียวกัน ซึ่งหากไม่ได้ตกลงกันไว้ก่อนว่าเจ้าของรวมคนใดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นเป็นจำนวนเท่าใดแล้ว กฎหมายให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของรวมทุกคนมีส่วนเท่ากันในทรัพย์สินนั้น เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ มีสิทธิใช้ทรัพย์สินได้เท่าที่ไม่ขัดต่อสิทธิของเจ้าของรวมคนอื่น ๆ และเจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่าย จำนอง หรือก่อภาระติดพันเฉพาะส่วนของตนเองก็ได้แต่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคน มิฉะนั้น ภาระติดพันนั้น ถือว่าไม่สมบูรณ์[7] เช่น นาย ก นาย ข และนาย ค ต่างก็เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินแปลงหนึ่ง ฉะนั้น ทุก ๆ คน ต่างก็มีกรรมสิทธิ์อยู่ในทุก ๆ จุดของที่ดินผืนนั้น โดยมิได้แยกออกว่าส่วนใดเป็นของผู้ใด ถ้าสามารถกำหนดแยกออกได้ว่าของใครอยู่ทางทิศใดไม่ถือว่ามีกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินแปลงนั้น เพราะต่างคนต่างแยกส่วนกันได้
การแบ่งที่ดินกรรมสิทธิ์รวม[8]
1) ให้เจ้าของรวมในที่ดินทำการตกลงระหว่างกันเอง โดยการตกลงนั้นจะทำการแบ่งที่ดินระหว่างเจ้าของรวมหรือจะตกลงกันนำที่ดินออกขายและนำเงินที่ขายได้มาแบ่งกัน
2) ถ้าเจ้าของรวมไม่ตกลงกันว่าจะแบ่งทรัพย์สินอย่างไร เจ้าของรวมคนหนึ่งคนใดสามารถร้องขอต่อศาลเพื่อให้แบ่งกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินดังกล่าว ซึ่งศาลอาจสั่งให้เอาทรัพย์สินนั้นออกแบ่งถ้าส่วนที่แบ่งให้ไม่เท่ากันแล้ว จะสั่งให้ทดแทนกันเป็นเงินก็ได้ ถ้าการแบ่งเช่นว่านี้ไม่อาจทำได้หรือจะเสียหายมากนักก็ดี ศาลจะสั่งให้ขายโดยประมูลราคากันระหว่างเจ้าของรวมหรือขายทอดตลาดก็ได้
ดังนั้น การแบ่งที่ดินกรรมสิทธิ์รวมนั้น ควรพยายามให้ดำเนินการได้ระหว่างเจ้าของรวมกันเอง เพราะมิฉะนั้น กฎหมายบัญญัติให้ศาลเป็นผู้ชี้ขาดตัดสินให้
การขายที่ดินกรรมสิทธิ์รวม
สำหรับการขายที่ดินกรรมสิทธิ์รวม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 ได้บัญญัติไว้ 2 กรณี ดังนี้
1) กรณีจำหน่ายส่วนของตนนั้น ตามกฎหมายให้สิทธิจำหน่ายได้ รวมทั้งสามารถนำส่วนของตนไปจำนองหรือก่อภาระติดพันในที่ดินส่วนของตนเองได้
2) กรณีจำหน่ายที่ดินทั้งหมด กฎหมายบัญญัติให้สามารถจำหน่าย จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันได้ ต่อเมื่อเจ้าของรวมทั้งหมดให้ความยินยอม แต่หากเจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งได้จำหน่าย จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพัน โดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคนแล้ว ภายหลังเจ้าของรวมคนนั้นได้เป็นเจ้าของที่ดินแต่ผู้เดียวแล้ว นิติกรรมนั้นเป็นอันสมบูรณ์
ปัญหาที่เกิดขึ้นจากการถือกรรมสิทธิ์รวมที่ดิน[9]
3) การซื้อแบบเข้าถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเดิมนั้นไม่ควรทำ ควรแบ่งแยกที่ดินเท่าที่ต้องการซื้อออกมาก่อน แต่หากรอไม่ได้ก็ให้ระบุไว้ในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายว่าเมื่อโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว ให้ร่วมกันยื่นคำขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวมทันที
4) ควรทำสัญญาระหว่างเจ้าของรวมไว้ว่าหากจะจำหน่ายเฉพาะส่วนต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่น ๆ ด้วย รวมทั้งก่อนที่เจ้าของที่ดินจะมอบที่ดินให้แก่ลูกหลานหรือทำพินัยกรรม ควรแบ่งแยกที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์รวมให้เรียบร้อย และมีทางเข้าออกที่ดินของแต่ละแปลงอย่างชัดเจน
5) เมื่อมีการยึดทรัพย์ของเจ้าของรวมเพื่อขายทอดตลาด เจ้าของรวมคนอื่น ๆ จะต้องไปยื่นคำร้องต่อศาล ขอให้กันส่วนของตนออกจากการขายทอดตลาด
…………………………………………..
จัดทำโดย นางสาวพันธุ์ทิพา หอมทิพย์ วิทยากรชำนาญการ กลุ่มงานกฎหมาย 2 สำนักกฎหมาย
นำข้อมูลเข้าสู่ระบบโดย : นางสาววรินทร จันทรัตน์ เจ้าพนักงานธุรการอาวุโส กลุ่มงานผลิตเอกสารเผยแพร่ สำนักประชาสัมพันธ์
ที่มาภาพ : www.freepik.com
เชิงอรรถ
[1] ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497, เล่มที่ 71 ตอนที่ 78, ฉบับพิเศษ, (30 พฤศจิกายน 2497): 1, สืบค้นเมื่อวันที่ 7 ธันวาคม 2566, https://www.dol.go.th/legal/Documents/Landcode_1.pdf.
[2] Phachern Thammasarangkoon, “กรรมสิทธิ์ที่ดิน: การแก้ปัญหาของสังคมไทยในระบอบเสรีนิยมสมัยใหม่,” สืบค้นเมื่อวันที่ 7 ธันวาคม 2566, https://www.gotoknow.org/posts/449434.
[3]สำนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี, “การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดิน,” สืบค้นเมื่อวันที่ 7 ธันวาคม 2566, https://www.dol.go.th/nonthaburi/pages/การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดิน.aspx.
[4] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, เล่ม 42, ราชกิจจานุเบกษา, (11 พฤศจิกายน 2468): น. 217, สืบค้นเมื่อวันที่ 7 ธันวาคม 2566, https://www.krisdika.go.th/librarian/get?sysid=567410&ext=pdf.
[5] MKC Legal Group, “การขายที่ดินกรรมสิทธิ์รวมกับการแบ่งที่ดินกรรมสิทธิ์รวม,” สืบค้นเมื่อวันที่ 7 ธันวาคม 2566, https://www.mkclegal.com/ขายที่ดินกรรมสิทธิ์รวม/.
[6] บริษัท แอลเค แคปปิตอล จำกัด, “กรรมสิทธิ์รวมคืออะไร,” สืบค้นเมื่อวันที่ 7 ธันวาคม 2566 https://www.lk-capital.com/กรรมสิทธิ์รวมคืออะไร/.
[7] รายวิชา LW204 (48)บทที่ 12, “กรรมสิทธิ์รวม,” สืบค้นเมื่อวันที่ 7 ธันวาคม 2566, http://old-book.ru.ac.th/e-book/inside/html/dlbook.asp?code=LW204(48).
[8] อ้างแล้วเชิงอรรถที่ 5.
[9] NITILAW, “กรรมสิทธิ์รวมในที่ดิน,” สืบค้นเมื่อวันที่ 12 ธันวาคม 2566, https://nitilaw.com/กรรมสิทธิ์รวมในที่ดิน/.
[10] AMT Capital, “การถือกรรมสิทธิ์รวม,” สืบค้นเมื่อวันที่ 12 ธันวาคม 2566, https://www.amtcapital.co.th/การถือกรรมสิทธิ์รวม/.
[11] การจดทะเบียนบรรยายส่วน, สืบค้นเมื่อวันที่ 12 ธันวาคม 2566, https://www.dol.go.th/registry/DocLib3/ handbook14.pdf.
[12] อ้างแล้วเชิงอรรถที่ 10.